犯罪过失若干问题的探讨

（郭锐林 武汉大学法学院 430072）


内容提要：犯罪过失理论处于不断的研究和发展中，犯罪过失不再认为是纯粹的心理事实而是主客观两层面的结合的构造。注意义务和结果避免义务、犯罪过失的构造、以及违法性认识，在犯罪过失理论中是很重要的问题。注意义务不能包括结果避免义务，两者是并列的关系，而对此两种义务的违反，是过失的客观面的内容，也便是犯罪过失违法性的内容，对违法性的认识及认识的可能性，是从客观到主观的结合，作为构成要件过失和责任过失的认识因素之一。
关键词：犯罪过失 注意义务 结果避免义务 构造 违法性认识

刑法理论上对犯罪过失的认识，随着社会生活的不断进步而发展。无论中外，现在都主张犯罪过失不仅仅是一种心理事实，而有更加丰富的内容。国外刑法理论原先一向认为过失是责任要素，但晚近又有学者主张在构成要件和违法性上，都要考虑过失，承认过失作为构成要件和违法性的主观要素①，从而也在理论和判例上成为一种有力的主张。新中国刑法在1950年拟出的《中华人民共和国刑法大纲（草案）》总则部分的犯罪一章中规定，过失的犯罪行为，系指犯罪人并无故意，但应预见自己行为之结果，而竟未预见或轻信可避免结果之发生者②。把“无故意”作为过失存在的前提。而此后的1980年实施的刑法第十二条明确规定：应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或已经预见而轻信可以避免，以致发生这种结果的，是过失犯罪。1997年修订刑法第十五条以同样的内容规定了过失犯罪，并没有直接规定犯罪过失。而在刑法理论上，一致认为犯罪过失是作为犯罪构成的主观要件的一种罪过形式。犯罪过失作为一种主观罪过，它应该具有什么样的内容和构造，同时，如何将注意义务、违法性等相关的一些重要问题联系统一起来，是值得深入研究的。

一、 注意义务和结果避免义务的问题
犯罪过失，按通说，本质在于对注意义务的违反。但关于注意义务的内容，有各种不同的观点。日本学者藤木英雄认为，所谓注意义务，从客观上看，能不能说这种行为是有过失的一个标准；具体的说，为了规避结果，不仅要把必须做些什么作为结果发生的结论加以考虑。这种注意义务就叫做结果回避义务③。也有的学者认为注意义务是结果预见义务④。还有多数学者认为，注意义务包括结果预见义务和结果避免义务⑤。笔者认为，注意义务是一种主观的精神上义务，包括认识义务（结果预见义务）和意志义务；结果避免义务是一种客观的行为上的义务，包括作为义务和不作为义务。所以两者不能同时包括在过失的注意义务之中，精神义务和行为义务是有本质的不同的。注意义务也不仅是结果预见义务，结果预见义务是一种认识的义务，即要求行为人的在实施一定行为时，应该对可能发生的危害结果有正确的充分的认识；而所谓意志义务则是指，行为人应该在其认识的范围内对行为加强意志的支配，以履行结果避免义务，防止危害结果的发生。犯罪过失都是对注意义务和结果避免义务的违反。在疏忽大意的过失中，行为人没有预见结果的发生，首先就违反了认识的义务，进而没有在意志上加强支配，表现在行为上就是没有避免结果的发生，违反了结果避免义务；在过于自信的过失中，行为虽然对危害结果发生的可能性有所认识，但这种认识不能说是履行了义务，因为行为人并没有充分、正确的认识，而是错误的估计了危害结果发生的可能性或者错误的相信防止危害结果发生的有利条件，从这一点上说这也是违反了认识义务，进而也便在意志上没有加强，同样没有采取行为上的措施防止危害结果的发生，同样违反了结果避免义务。虽然注意义务是结果避免义务的前提，但是两者毕竟不是相同的事物，故不宜把它们统一在注意义务之下。或者会认为这样的细分会太过于复杂和繁琐，但是，笔者认为，过失中关于义务的这种构造，有利于对诸多问题的说明。首先，在过失的两种类型之间，可以形成一种平衡的关系。按照通说，疏忽大意的过失是违反了结果预见义务从而违反了结果避免义务，而过于自信的过失没有违反结果预见义务只违反结果避免义务，如此看来，过于自信的过失主要是行为义务的违反，而疏忽大意的过失主要是认识义务的违反，这两者在构造上就产生了不平衡，而在定罪和量刑上，没有明确规定区分这两种过失。其次，如前所述，注意义务是主观的精神义务，结果避免义务是客观的行为义务，两者本质不同。日本学者大?V仁认为，所谓回避犯罪就是不引起犯罪结果的发生，为此要求行为人必须实施法律所要求的一定的作为、不作为。以行为人的内心态度为中心来理解过失时，内心的注意义务就不仅仅是结果预见义务。作为行为人内心的精神作用，有知的方面和情意的方面，在情意方面的要素，是为实施回避结果，所需要的作为，不作为赋予动机的义务①。大?V教授指出了主观精神的义务，是值得肯定的。另一位学者野村稔认为，对于过失，应当将作为主观的要素的过失与作为客观的要素的过失相区分。将前者作为应当考虑到采取结果回避措施的义务。亦即，使意识处于紧张状态以采取结果回避措施这种表明内部态度的义务（主观的态度）②。这两位学者都把预见结果和赋予动机的意志的义务作为主观的注意义务，而把在客观面上的行为义务的结果避免义务作为客观的注意义务。仍然把结果避免义务放置在注意义务之内。这样会使不作为犯的对作为义务的违反与过失犯的对注意义务的违反的界限不清。不作为犯是以不作为的形式违反了应作为的结果避免义务，而这也是过失犯，所以，注意义务和作为义务之间界限不清。如果把注意义务和结果避免义务分开，则自然是界限分明的，过失犯罪都是违反了注意义务和结果避免义务，而在过失犯罪中，如果结果避免义务有要求以作为的形式履行的而行为人是以不作为方式违反的则构成了过失的不作为犯。如行为人系一铁路扳道工，在值班之时，因为过失忘记执行任务，结果发生了重大事故，则行为人本来负有一定的作为义务，但由于过失而没有注意及避免危害结果的发生，是过失的不作为犯（过失忘却犯）。这样，不作为犯与过失犯就可以区分，前者是从行为方式上来说明的，后者则是从主观罪过方面来说明的。是存在相交的两个集合。所以，笔者认为过失中的义务有两种，首先是主观精神上的注意义务，其次是客观行为上的结果避免义务，这并不是注意义务的主客观两个方面。对过失的整体的把握，则犯罪过失是由主、客观两方面构成的，这在下文详述。而注意义务不是由主客观两方面所构成，因为注意义务并等同于过失。
二、 犯罪过失的主客观构造
犯罪过失历来是作为主观上的心理事实，只是到晚近才有许多学者提出犯罪过失不仅仅是心理事实，他们从规范责任论出发，认为过失责任的根据在于行为人违反结果避免义务，其义务虽然包括认识、预见义务，但其核心是不避免结果的发生，即不为避免结果发生而采取适当的手段。就不是单单从主观上来讨论犯罪过失。笔者认为，犯罪过失，有主观性，也有其客观性。所谓主观性，是指犯罪过失的本质是一种心理事实，这种主观性体现在过失包括有认识的因素和意志的因素，这两者，都是主观的内容，这也是过失刑事责任的主观基础。所谓客观性，是指过失的心理事实，终究是一种法律的评价对象，它同法规范之间的关系，是一种客观的外在的评价关系，必然外在于客观现象，必须处于一个客观的环境中，才能进行评价。刑法不能处罚思想，如果单纯是内心的态度，缺乏客观的归责基础，刑事责任难以成立。单纯的心理事实，不能进入刑法的视野，而只有这种心理事实在客观上体现了对注意义务的违反，对结果避免义务的违反，具有刑法的意义，因此在主观面上，犯罪过失存在着具有非难可能性的心理事实，在客观上，存在刑事责任的客观基础，即对注意义务的违反，没有防止危害结果的发生，而此外，考虑主体的责任能力，以及按照国外刑法理论，还讨论期待可能性的问题，这样过失的刑事责任的根据，才是圆满的。
犯罪过失作为责任的要素，有主观面和客观面的构造。其中任一面都不是单独地作为犯罪过失刑事责任的基础。如行为人在主观上存在疏忽大意而没有认识危害结果发生的可能性，但在客观上，并没有违反结果避免义务也没有发生危害结果，缺乏了刑事责任的客观基础，所以，不能对之进行归责。或者在客观上发生了危害结果，但行为人主观上并不存在过失，同样也不能追究行为人的刑事责任。犯罪过失的主观性和客观性是密切联系的，一般情况下，行为人主观上有过失，则在客观上违反了注意义务也不会防止危害结果的发生。而行为人在客观上若不违反注意义务和结果避免义务，在主观上也就不存在过失的心理事实。犯罪过失作为刑事责任的要素，应该包括有主、客观两方面的内容，对犯罪过失的归责，才能做到主客观相统一。我国刑法明文规定，应该预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免，以致发生这种结果的，是过失犯罪。过失犯罪不同于犯罪过失，过失犯罪也是一个主客观两方面统一的结构，而犯罪过失，是过失犯罪的一个主观要件，也是过失犯罪刑事责任的要素。作为主观要件的犯罪过失和作为刑事责任要素的犯罪过失两者是不相同的，在性质和机能上存在着明显的区别。我国刑法在第二章犯罪中的第一节犯罪和刑事责任中规定了犯罪的概念，紧接着又规定了故意和过失以及意外事件，可见，故意和过失都是作为刑事责任的要素。而在刑法的犯罪构成理论中，故意和过失都被认为是构成犯罪的主观要件，从而把犯罪过失划成了两种不同的东西。我国有的学者指出，犯罪过失是危害内容与心理形式的统一，是犯罪要件与责任根据的统一，是主观心理与客观实际的统一①。这种观点是值得肯定的，但是我们说作为刑事责任的要素的犯罪过失包括主客观两方面的内容，并不是要把它和过失犯罪混淆起来。刑事责任终究是不能脱离人的主观态度，因为它体现了一种伦理的非难性，从存在论上讲，过失是一种心理事实，但从规范论上讲，过失就包含有注意义务的违反和结果避免义务违反的这种体现法规范违反性的内容，这并不等于过失犯罪中的客观内容，即不是违反规范的行为和结果。所以，犯罪过失不等于过失犯罪。但是，笔者认为，单纯的心理事实的犯罪过失，是作为犯罪构成中主观的要件，而包括主观的心理事实和客观的规范评价的注意义务的违反和结果避免义务的违反的过失，才是作为刑事责任的要素的犯罪过失。当然，要评价犯罪过失的责任，还必须考虑主体的责任能力以及客观期待可能性问题。
犯罪过失的主观性和客观性也是紧密相关的关系，首先表现在这两种性质的机能的相互承接上。过失首先作为一种心理事实，在构成要件上，可以作为一种记述性的类型，即区别于故意而在构成要件上类型化了的心理事实，这是过失的主观面，也是注意义务和结果避免义务的违反的心理状态。我国刑法中不乏有在分则条文中直接使用“过失”一词的情况，如第二百三十三条规定的过失致死罪，第二百三十五条的过失重伤罪。可以说，过失作为类型化了的构成要件，主要是其主观面的机能。同时，刑法也有对一些过失犯罪从客观面上进行规定的，如分则第九章的渎职罪中，一般没有直接使用过失一词，但多数说明其违法性，如第三百九十八条，第四百零五条。笔者认为，过失的客观面——违反注意义务和结果避免义务，是违法性的本质。因为违反注意义务和结果避免义务就是违反了法律法规等规定而造成了危害结果。违法性，是犯罪过失的客观的表现，按照大陆法系的理论，构成要件该当性原则上推定违法性，除非有阻却违法事由的存在。构成要件符合性和违法性的关系是烟与火的关系，具有违法性推定机能①。故构成要件与违法性存在紧密的联系。在外观上，故意杀人和过失致人死亡是相同的，而如果考虑构成要件性的过失，则可以区分两者在构成要件方面的区别，所以，我认为犯罪过失的主观面，是构成要件性的过失此一要素的内容，同样，违反注意义务和违反结果避免义务，则是违法性过失要素的内容。这两者相互统一，相互联系，发挥着对过失行为的评价作用。作为责任性过失要素，是包括过失的主观和客观两方面的内容的，而且包括客观上的各种阻却条件如责任能力和期待可能性的考察，成为一个综合的评价结构。
我国刑法犯罪论体系不同于大陆法系通行的构成要件该当性、违法性和有责性的犯罪论，但是，犯罪过失既是犯罪构成中的主观要件，又是刑事责任的要素，这两者存在区别和联系。作为构成要件的过失，应该是指主观的心理态度（也是一种类型化的心理事实）；作为刑事责任的要素，不可避免的存在规范评价的违法性，也便不能否定其对注意义务和结果避免义务正是这种违法性的表现。我们说注意义务是主观的精神的义务，是说注意义务的内容是主观上的，同时说对注意义务和结果避免义务的违反具有客观性，两者并不矛盾。
三、过失的违法性认识及认识可能性
违法性认识，亦称违法性意识，是指行为人认识（意识）到自己的行为是违法的，在法律上是不被允许的。传统的理论认为，违法性认识是犯罪故意与犯罪过失的分水岭，但现在理论上认为过失也有违法性认识及认识可能性的内容。如有的学者指出，违法性意识或违法性意识的可能性应当是过失的规范评价要素之一，缺乏对行为违法性的意识或意识的可能性的评价，就不存在过失的犯罪心理②。笔者赞同此种观点，但是认为在过失的违法性认识或违法性认识的可能性的若干问题上，有值得进一步探讨的必要。
首先，关于形式违法性与实质违法性。在犯罪过失中，违法性认识或认识可能性应该是什么违法性？从我国刑法规定来看，犯罪过失所应当预见以及避免的，都是危害结果，而危害结果则是社会危害性（法益受侵害性）的客观表现，因此，可以说是实质的违法性的预见或避免。然而有的学者认为，违法性就其实质而言，只不过是行为的社会的危害性在法律上的表现形式而已，是立法者以法律形式对其予以确认的结果。社会危害性是对行为社会意义的否定评价，但这种评价不是凭空进行的，而是以一定的行为准则为依据的，……因此，一种行为具有违法性，就意味着该行为具有社会危害性；反之，行为具有社会危害性就必然在形式上表现为违法性。违法性认识的内涵，只能界定为对行为的形式违法性的认识③。笔者认为，这种观点是值得商榷的。形式的违法性和实质的违法性并不是两个违法性，而是违法性的两个方面，上述论者对形式违法性和实质违法性之间关系的论述是值得肯定的。过失犯罪在现代立法中，一般规定了严重的危害结果作为构成要件，而且都规定只有法律有规定的情况下才能处罚。可见，对实质的违法的考察，是处于一个很重要的位置的。过失犯罪作为与故意犯罪有严格区分的犯罪，在主观上存在的过失的恶性，远远不能与故意的相比较。从而只有在实际上造成危害结果的产生的，以及法律有规定的，才能对之追究刑事责任。所以，应该把实际的法益侵害（社会危害性）作为犯罪过失考察的重要因素，虽然一般而言，形式违法性与实质违法性是同一的，但在特殊的情况下，两者会发生分离。现代社会工业化的生产活动，许多都不能及时的为法律所规范，如工业污染、食品、医药等行业的危险性，有的时候，这些范围的行为都不为法律所规定，因此，笔者主张，在原则上应坚持实质违法性的认识或认识可能性，在特定的情况下，则只要求行为人认识其行为的形式的违法性就足够了，这正是在一般情况下实质违法和形式违法同一的情形的客观反映。在犯罪过失中，行为的形式的违法性，仅仅是法律客观的，形式上的评价，对于行为人而言，并不太受关注，即行为人在实施行为之时，并不对其是否违法表示关注，而对可能发生的危害结果会有所关注。行为人的行为客观上，形式上的评价不是行为人主观罪过、刑事责任主要的或全部的基础，而实质的违法性认识或认识可能性才能更真实的反映行为人主观恶性。当然，在大部分情况下，行为人既能认识到形式违法性，也能认识到实质违法性。但是，行为人若不知道此种行为为法律所禁止，但明确认识或可能认识到此种行为会造成危害社会的结果，则不能说行为人因不具有形式违法性认识而否认其过失的心理态度的存在。原则上以实质的违法性及可能性的内容是比较妥当的。
在违法性认识及认识可能性中，还有一个对行为违法性还是对结果违法性的认识及认识可能性的问题。即行为无价值的考察，还是结果无价值的考虑。张明楷教授认为，在已经预见法益侵害结果的前提下，没有采取某种结果回避措施因而造成结果时，才是过失行为①。这里将危害结果包括在行为之内，一并考虑，是值得肯定的。行为和结果的违法性都是过失所应该考虑的。把危害结果的无价值评价和行为的无价值评价综合在一起。但是，从传统的刑法理论上看，似乎一直在犯罪过失中注重是结果的无价值，或者因为过失犯多是结果犯。危害结果，对于犯罪过失的认定，是有重要影响的。日本学者福田平认为，在过失之构成要件上，成为构成要件该当性之判断的客体者，及系“向着适合于构成要件的结果以外的结果”的目的行为（非故意的行为）；然过失犯之违法性，不得仅仅求之于惹起“侵害法益”之结果（结果无价值），而系更应求之于遂行行为之违反客观的注意义务一点（即遂行行为这不适切性——行为之无价值）②。即使今天过失行为取得与故意行为构造上的平衡的地位，过失行为的性质受到越来越多的学者的关注，但是过失犯罪中的危害结果仍然处于一个很重要的位置。目的行为论试图以向着适合于构成要件的结果以外的结果的目的行为来统一故意行为和过失行为，可见过失行为的违法性，也日益的受到学者的关注。笔者认为，过失作为一种责任的要素，在客观上表现为行为对注意义务和结果避免义务的违反。如前所述，这种构造是表明犯罪过失的主客观两方面的内容。但是，刑法上又一般只规定造成严重后果的过失行为才能处罚。从而只有产生了危害结果的过失行为，才能具备刑事责任加以非难的条件。笔者也肯定，对过失行为的违法性加以考察，但并非是择一的片面，而是把行为违反性和结果违法性都予以相当的考虑。故在违法性认识中，一般应要求行为人预见行为造成危害结果的可能性，而预见此种可能性，一般就可以预见行为的违法性。在刑法中规定过失危险犯，是值得肯定的。体现了过失行为的违法性在理论上和立法上受重视的趋势，但是不能因此否定结果的违法性，否则可能扩大了过失犯罪的范围。
再次，违法性认识及认识可能性在过失中的地位。有文章称近代刑法理论认定犯罪时，更注重行为人的主观恶性，这种主观恶性确切地说是反刑事规范的主观恶性，即只有当行为人具备了刑事违法性认识，进而在该认识基础上实施犯罪，才能充分显示其刑法上的主观恶性，并结合客观表现施以刑法责难③。在犯罪故意的构造上，违法性意识必要说，已成为有力的主张。犯罪过失，是一种不知误犯，在罪过上，主观恶性远非故意强烈。而违法性认识及认识可能性则可以表现行为人在主观上的非难可能性。因此，违法性认识，对于犯罪过失，具有积极的意义。首先，违法性认识是过失行为（危害结果）违法性和刑事责任的联系点。违法性认识是对过失行为（危害结果）性质的认识，同时，在形式上是对违反注意义务和结果避免义务的认识。在疏忽大意的过失中，行为人对其行为，存在违法性认识的可能性，但是由于疏忽大意而没有认识，从而在主观上没有认识内容，在客观上则违反注意义务和结果避免义务。这样，行为的违法性和主观的心理事实结合而成为刑事责任的根据。同样在过于自信的过失中，行为人认识了危害结果发生的可能性，即有违法性的不确定的认识，而行为人在主观上则表现为认识不足，注意不足，从而也是违反了注意义务及结果避免义务，也是值得非难的。主观上的违法性认识有可能性是刑事责任的一个主观根据，从而客观上的违法性与刑事责任相联系。其次，违法性认识是过失行为（危害结果）的法规范意义在行为人的主观上的联系，强调行为人的违法性认识或认识可能性。虽然在一定程度上加重了社会行为在采取行为时应注意的义务，即需要将行为（危害结果）与法规范进行观照，但是，在现代的社会生活中，社会成员大都对法规范具有认识，或者应当认识，故认识违法性认识有可能性包括在犯罪过失中，是有充足理由的。如前所述，过失行为的违法性在于对注意义务和结果避免义务的违反。行为人在实施行为之时，应当履行注意义务及结果避免义务，违法性认识及其可能性，体现了刑法规范的期待性，即刑法期待行为人应当认识行为是否违法，以及行为违法时应防止危害结果的产生，一般就会具有违法性认识或行为人基于注意义务和结果避免义务而存在违法性认识的可能性。违法性认识或认识可能性，可以揭示过失的心理。如行为人在违反法律规定的情况下，实施某一行为。只要否定故意的存在，就可以认为行为人是在过失在心理的支配下，如果没有避免危害结果的发生的，则可能构成犯罪。

作者单位：武汉大学法学院 430072

① [日]大?V仁：《犯罪论的基本问题》，冯军译，中国政法大学出版社，1993年，第229页以下。
②高铭暄、赵秉志：《新中国刑法学研究历程》，中国方正出版社，1999年，第42、43页。
③ [日]藤木英雄：《公害犯罪》，丛选功等译，中国政法大学出版社，1992年，57页。我国亦有学者持此观点，即认为注意义务是避免结果发生的义务，参见甘雨沛主编：《犯罪与刑罚新论》，北京大学出版社，1991年，第161页。
④参见周光权：《注意义务研究》，中国政法大学出版社，1998年，第4页。
⑤参见胡鹰：《过失犯罪研究》，中国政法大学出版社，1995年，72页。林亚刚：《犯罪过失研究》，武汉大学出版社，2000年，第127页。
① [日]大?V仁：《犯罪论的基本问题》，冯军译，中国政法大学出版社，1993年，第248—249页。
② [日]野村稔：《刑法总论》，全理其、何力译，法律出版社，2000年，第180页。
①参见姜伟：《犯罪故意与犯罪过失》，群众出版社，1992年，第275-261、285、286页。
①参见马克昌主编：《西方刑法学说史略》，中国检察出版社，1996年，232页。
②林亚刚：《犯罪过失研究》，武汉大学出版社，2000年，第184—185页。持此类观点的还有田宏杰博士：《违法性认识研究》，中国政法大学出版社，1998年，第68—69页。
③田宏杰：《违法性认识研究》，中国政法大学出版社，1998年，第14页、第15页。
①张明楷：《刑法的基本立场》，中国法制出版社，2002年，第193页。
②转引自洪福增：《刑法理论之基础》，刑事法杂志社，1977年，第73-74页。
③周晶敏：《违法性意识：故意犯罪之要件》，载《法学》，2003年第3期，第75页。











北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市内销商品房管理暂行规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局、市场处、市房地产交易所：
为加强我市内销商品房销售管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，我局制定了《北京市内销商品房管理暂行规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市内销商品房预售契约
附件二：北京市内销商品房买卖契约

北京市内销商品房管理暂行规定
一、为加强北京市内销商品房管理，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，制定本规定。
二、各房地产开发企业在本市开发建设的内销商品房，适用本规定。
三、商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房，须向北京市房地产管理局（以下简称市房地局）申请登记，取得《北京市商品房销售许可证》后，方可销售。
四、申请预售内销商品房须符合以下条件：
1．有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件。
2．已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件。
3．取得建设工程规划许可证和建设工程开工证。
4．有纳入市建委销售计划的证明文件。
5．按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期。
五、预售商品房还须提交下列文件：
1．在北京的银行开立代收房屋预售款的专门帐户，并和银行订立了预售房款的监管协议。
2．已确定的商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。
3．商品房预售总平面图。
六、申请现售内销商品房须符合以下条件：
1．建筑物已竣工，取得《工程质量竣工核验证书》，并已具备住用条件。
2．取得《国有土地使用证》，并已办理房屋产权登记。
3．已确定房屋售后管理服务单位，并已制定房屋售后维修管理公约。
七、房地产开发企业的售房广告、宣传资料均应载明销售许可证号，其销售许可证应放置在售房场所的显著位置。
八、房地产开发企业须按批准的用途、销售范围销售商品房。
九、购买内销商品房的单位或个人须分别提交下列证件：
1．中央在京单位（含部队）、省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻京办事处购买商品房须有市建委批准的文件；
2．市属单位及外省市驻京联络处购买商品房须有市计委批准的文件；
3．区、县属单位购买商品房须有区、县计委批准的文件；
4．个人购买商品房须符合京政（88）82号文的有关规定并提交相应的证件；
5．本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件。
十、内销商品房价格按（94）京建开字第356号通知的精神执行。
十一、商品房的预售、销售，买卖双方均应签订由市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
买卖双方签订的契约，可以办理公证。
十二、中央、市属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到市房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买卖双方签订《北京市内
销商品房买卖契约》后三十日内，须到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十三、区（县）属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买
卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十四、在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理买卖登记、立契过户手续，申领房地产权属证件。
十五、下列情况，须报市房地局批准：
1．商品房预购后需转让的；
2．商品房内销改为外销的。
十六、内销商品房的用地应交纳的地价款，按国家有关规定执行。
十七、内销商品房的预售、销售均须按规定交纳税费。
十八、内销商品房的预售、销售须使用北京市地方税务局统一监制的北京市房地产开发企业专用发票。
十九、凡不按本规定办理商品房销售许可证、预售登记、立契过户手续、申领房地产权属证件的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处理。
二十、单位建设自用的住宅及生产、办公等用房（含单位之间的合建、联建），因特殊原因对社会销售的，按本规定执行。
二十一、本规定具体执行中的问题由市房地局负责解释。
二十二、本规定自发布之日起施行。

附件一
北京市内销商品房预售契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿，自＿＿＿年＿月＿日至＿＿年＿
月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途＿＿＿＿建筑面积为＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件一），土地使用面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以房地产管理部门实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿％以内的，不再结算；误差超过＿％的，超过部分按房屋售价进行结算
。
付款方式见附件二，乙方按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的
，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳
的定金甲方不予返还。
第五条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第六条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第七条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第八条 本契约由双方签字，在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京＿＿＿＿＿＿局交易管理部门办理。
第九条 本契约生效后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因需转让，须报北京市房地产管理局批准。
第十条 双方同意房屋交付后三十日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定申领房地产权属证件。
第十一条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十二条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十三条 本契约未尽事项，在不违本契约的前提下，双方可签定补充协议。
本契约的附件和双方签定的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十四条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本＿份，房地产交易管理部门一份。＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
预售登记机关：（章）
经办人： 年 月 日

附件二
北京市内销商品房买卖契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿＿＿＿年，自＿＿年＿月＿
日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用面积＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述面积已经＿＿＿＿房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定＿＿日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿年＿月＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后，除不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害和其他事故；非甲方所能控制的原因并须有关部门证明）外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿
＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面
通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充契约，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中双方如发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式二份，甲乙双方各一份，副本＿＿份，房地产管理部门一份。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
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1995年4月18日