辽宁省朝阳市人民政府


朝政发〔2005〕28号

关于印发《朝阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的通知


各县（市）区人民政府，市政府各部门，市直各单位：

现将《朝阳市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》印发给你们，请遵照执行。

朝阳市人民政府
二○○五年五月二十四日

朝阳市城镇最低收入家庭
廉租住房管理办法

（朝阳市人民政府2005年5月24日发布）


第一条 为建立和完善城镇廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，根据建设部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 朝阳市市区内城镇廉租住房的建设、租赁和管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称城镇廉租住房是指政府为履行社会保障职能，向具有城镇常住居民户口且住房困难的最低收入家庭，提供租金补贴或者租金相对低廉的普通住房。

第四条 城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据财政承受能力和居民住房状况合理确定。

城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。

第五条 由民政部门确认的享受城镇居民最低生活保障，且人均住房面积不足当地人均住房面积60%的家庭，可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。

第六条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。

本办法所称租赁住房补贴，是指政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。

本办法所称实物配租，是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

本办法所称租金核减，是指公有住房产权单位按照当地政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。

第七条 市房产部门是全市廉租住房管理工作的行政主管部门，具体负责朝阳市市区内廉租住房的审批、建设和管理工作。

第八条 城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：

（一）市、区财政预算安排的资金；

（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；

（三）房改资金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；

（四）社会捐赠的资金；

（五）其他渠道筹集的资金。

第九条 廉租住房资金存入市房产行政主管部门指定的金融机构，实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放以及廉租住房的购买、建设、维修和物业管理等，不得挪作他用。

第十条 实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）政府出资收购的住房；

（二）社会捐赠的住房；

（三）腾空的公有住房；

（四）政府出资建设的廉租住房；

（五）其他渠道筹集的住房。

实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。实物配租的廉租住房来源以收购现有旧住房为主，适当兴建廉租住房。

第十一条 政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，有关单位或部门减免各项行政事业性收费（具体减免项目及标准由市政府另行确定）；对购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入，按照有关规定实行税收优惠。

第十二条 申请廉租住房的家庭，由户主持家庭户口簿及身份证、家庭现住房情况的说明（租住房屋的，应提交现住房的租赁收据）、民政部门出具的最低经济收入家庭证明，向其所在社区居委会提出申请，并填写廉租住房申请书。社区居委会收到申请后，到市房产行政主管部门办理登记手续。

第十三条 市房产行政主管部门收到申请后，应在15日内完成审核。经审核符合条件的，予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或者异议不成立的，予以登记。

有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人在接受调查时应如实提供有关情况。

第十四条 经登记公示无异议或者异议不成立的，对于申请租金核减的家庭，由公有住房产权单位按照规定予以租金减免；对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭，由市房产行政主管部门按照规定条件实行轮候制。市房产行政主管部门根据轮候顺序，对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。

在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候。

第十五条 经市房产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭，可以根据居住需要到房屋租赁市场选择承租适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报市房产行政主管部门审查；经审查同意后，方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同；市房产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴。补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。

经市房产行政主管部门确定可配租廉租住房的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同，双方按照合同约定缴纳和收取租金。廉租住房的租金标准，由市房产行政主管部门每年公布一次。

每户最低收入家庭只能承租一处与居住人口面积相当的廉租住房。廉租住房的使用权不得上市交易。

第十六条 廉租住房承租人死亡或外迁的，同户籍并同居一处的家庭成员需要继续承租的，应当按照本办法规定重新办理承租手续。

第十七条 政府提供的廉租住房，由市房产行政主管部门通过招投标或直接委托的方式选择物业单位进行管理。

第十八条 廉租住房的管理单位应按照公有住房修缮管理的有关规定，对廉租住房进行维修养护，保证住房建筑结构安全和设施设备的正常使用。

第十九条 享受廉租住房待遇的最低收入家庭应当按年度向市房产行政主管部门或者其委托的机构如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。市房产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，调整租赁住房补贴或者廉租住房。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的，应当取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴，或者在合理期限内收回廉租住房，或者停止租金核减。

市房产行政主管部门应当对享受廉租住房保障的最低收入家庭的收入情况和住房情况定期进行核查。

第二十条 廉租住房申请人对市房产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。

第二十一条 最低收入家庭申请廉租住房时不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由市房产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，可并处以1000元以下的罚款。

第二十二条 享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由市房产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：

（一）将承租的廉租住房转借、转租的；

（二）擅自改变房屋用途的；

（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的。

第二十三条 市房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物，以及对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条 其他县（市）可参照本办法执行。

第二十五条 本办法由朝阳市房产局负责解释。

第二十六条 本办法自发布之日起施行。

【案情】


崔家有兄弟姐妹五人，其母亲张某于1996年去世。1994年张某口述，崔老大之子小崔代书立下遗嘱文件：“今有张某立此遗嘱，关于家产房产的划分如下：前院动产不动产归崔老二所有，后院动产不动产归崔老大所有，双方养老人终身。立遗嘱人：张某。立字人：长子崔老大，次子崔老二，长女崔老三，次女崔老四，三女崔老五。”小崔代书遗嘱时崔老大和崔老二在场，崔老三、崔老四和崔老五在屋外等候，写完遗嘱后崔老三、崔老四和崔老五进屋，兄弟姐妹五人均在文件上各自姓名处按手印，并由立遗嘱人张某在自己落款姓名处按手印。张某去世后，崔老大及其儿子小崔住后院并进行多次改建，崔老二则住前院并也进行了改建。2010年崔老二、崔老三和崔老五将崔老大和崔老四诉至法院，要求确认遗嘱无效，按照法定继承分割张某留下的房产，理由是该遗嘱不符合代书遗嘱的法定形式要件。另，崔家兄弟姐妹五人均认可遗嘱是张某的真实意思表示。


【分歧】


本案的焦点是应如何认定遗嘱的效力，主要有两种意见：


第一种意见认为，本案中代书遗嘱存在见证人不适格、代书人未签名等问题，不符合法定形式要件，是无效遗嘱，应按照法定继承分割遗产。


第二种意见认为，本案中代书遗嘱虽不符合法定形式要件，但经全部利害关系人见证，确系立遗嘱人的真实意思表示，而且内容合法，应当认定有效。


【评析】


笔者倾向于第二种意见，理由如下：


1．法律未明确规定不符合法定形式要件的遗嘱无效


遗嘱作为要式法律行为，其有效设立需要符合实质要件和形式要件。根据民法通则第五十五条的规定，遗嘱作为一种民事法律行为，需具备的实质要件包括立遗嘱人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。根据继承法第十七条、第十八条第二款和第三款规定，本案实为代书遗嘱，依法应当有两个以上无利害关系的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和立遗嘱人签名。继承法第二十二条对不符合实质要件的遗嘱行为明确规定为无效，即无行为能力或者限制行为能力人所立的遗嘱无效、受胁迫或者欺骗所立的遗嘱无效、伪造或者被篡改的遗嘱无效，当然如果违反法律或者社会公共利益，根据民法通则第五十八条第五款的规定，这样的遗嘱也无效。由此可见，不符合实质要件的遗嘱肯定无效，但对于符合实质要件但不符合形式要件的遗嘱的效力问题，我国继承法并未明确规定，而且在继承法第二十二条规定的遗嘱无效的情形中并不包括欠缺形式要件的情形。本案中，代书人小崔和五位继承人均不具备见证人资格且代书人未签名，不符合遗嘱的形式要件，但经所有利害关系人见证确为立遗嘱人的真实意思表示，且不存在民法通则第五十八条和继承法第二十二条规定的情形，符合遗嘱的实质要件，故认定本案中的遗嘱无效并无直接的法律依据。


2．遗嘱形式要件的目的是确保立遗嘱人意思表示真实


近代民法上的遗嘱制度来源于罗马法，并继承了其遗嘱方式强制的传统。罗马法遗嘱方式强制的重要原因之一是当时遗嘱是家父将家族统治者的地位遗留给继承人的方式，涉及家族利益甚至社会利益。但近代以来，遗嘱已不再涉及身份继承，仅仅是指定财产继承人和遗赠人。在意思自治得到普遍认同的情况下，遗嘱自由原则得以确立，遗嘱的要式性功能也转变为确保立遗嘱人意思表示真实，防止他人伪造变造遗嘱。当遗嘱方式强制与立遗嘱人真实意思表示之间产生冲突时，应后者优先，不能一味强调遗嘱的形式完整性，而侵犯遗嘱自由。本案中，五位继承人均认可遗嘱内容是立遗嘱人口述、代书人代写的，是立遗嘱人的真实意思表示。因此，根据继承法的立法目的和功能，应认定遗嘱有效。


3．原告要求确认遗嘱无效的行为违反了诚实信用原则


根据民法通则第四条，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，张某于1994年订立遗嘱，当时包括三位原告在内的五位继承人均在场见证了立遗嘱人在遗嘱上按手印的过程，知道是立遗嘱人的真实意思表示，而且五位继承人也在遗嘱上按手印表示同意立遗嘱人的遗产分配方案。订立遗嘱后，立遗嘱人既未对遗嘱进行任何改变亦未有改变遗嘱的意思表示，所有利害关系人亦未对遗嘱提出异议。1996年立遗嘱人去世后，崔老大和崔老二即按照遗嘱的安排，分居前院和后院，并多次对各自院内的房屋进行了改扩建。然而，十四年后，三位原告却以遗嘱形式不合法为由要求确认遗嘱无效，明显违反了诚实信用原则。如果法院对此表示支持，则会助涨不诚信的社会风气，影响财产和社会秩序的稳定性。


4．极端地强调遗嘱形式要件不符合中国国情亦不符合时代潮流


在我国，老百姓的法律意识比较淡薄，对遗嘱的形式要件一般知之不多，对于代书遗嘱、口头遗嘱等特殊遗嘱的形式要件更是缺乏了解，他们通常根据当地的风俗或者习惯设立遗嘱，如在遗嘱上只按手印不签名、让与继承人有利害关系的亲友作为见证人等。有资料显示，在法院受理的遗嘱继承纠纷中，60%的遗嘱被宣告无效，这60%被宣告无效的遗嘱多数原因都是在遗嘱形式要件方面，如立遗嘱人未签名、遗嘱未写日期、遗嘱见证人的数量未达到法定标准、见证人与立遗嘱人有利害关系等等。当然，很多遗嘱被认定为无效，除了欠缺形式要件外，还因为无法证明确是立遗嘱人的真实意思表示。而本案中能够确认是立遗嘱人的真实意思表示，如果仍然机械地认定无效，则会导致司法与百姓生活实际的严重脱节，那法治的意义将不能得到体现。另外，在电子媒体兴盛的今天，公民意思表示的方式呈现出电子化、多样化的特点，比如打印遗嘱、网络遗嘱等，在能确认其为立遗嘱人真实意思表示的情况下，如果过分地强调遗嘱的形式要件，将严重违反立遗嘱人的真实意思表示，不符合私权自治的原则与精神，亦不符合时代发展的潮流。


笔者认为，不能只图便于实务操作而将不符合法定形式要件的遗嘱一刀切地认定无效，应该遵循遗嘱自由原则，重点查清立遗嘱人的意思表示的真实性。如果法律有明确形式要件规定，则首先根据形式要件进行判断，如果形式要件有欠缺，应由主张遗嘱有效的一方当事人对遗嘱的真实性承担进一步的举证责任。如果有充分的证据可以弥补形式的欠缺，证明遗嘱是立遗嘱人的真实意思表示，则应当认定遗嘱有效。