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国家税务总局关于进一步加强税收征管基础工作若干问题的意见

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国家税务总局关于进一步加强税收征管基础工作若干问题的意见

国家税务总局


国家税务总局关于进一步加强税收征管基础工作若干问题的意见

国税发[2003]124号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:
近几年来,各级税务机关按照国务院批准的《关于深化税收征管改革的方案》,积极推进信息化加专业化,加强税收征管,取得了可喜的成效。但是,税收征管工作还存在不少薄弱环节,尤其是税收征管基础工作亟待加强,特别是在征收、管理和检查分离后,有些职责分工不够明确,部门之间缺乏有效的协调配合,税源管理不到位,信息化支撑滞后,一些地方不同程度地存在着“疏于管理,淡化责任”的问题。为此,就当前加强税收征管基础工作若干问题提出如下意见:

一、提高认识,明确目标
各级税务机关都要充分认识加强税收征管基础建设的重要性。推进依法治税,做到“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”,要靠扎实的征管基础工作才能得以贯彻落实。基础工作不扎实,依法治税便无从谈起,聚财为国、执法为民就落不到实处。
加强税收征管基础工作是对全国税务系统各级机关的共同要求,其重点主要在基层。基层是税收征管基础工作的重要载体,其工作水平的高低直接影响税收整体工作水平的高低,“基础不牢,地动山摇”。各级领导务必对此予以高度重视,下大力气,常抓不懈,严格按照全国基层建设工作会议的要求,不断更新管理观念,转变工作作风,健全管理制度,强化管理责任,优化管理手段,着力提高基层税务人员思想水平和业务能力,提高税收管理的质量和效率,夯实基层征管各项工作的基础,抓出实效。

税收征管基础工作的总体目标和要求是:基本程序规范,执法严格公正;基本职能清晰,岗位职责明确;基础税源清楚,管理监控到位;基本制度健全,工作衔接紧密;基础管理牢固,纳税服务优化;基础资料齐全,信息数据准确;基本手段齐备,应用准确快捷;基本技能达标,人员素质过硬。

二、健全完善征管基础制度
(一)坚决贯彻征管法及其实施细则,认真落实总局下发的各项配套制度和办法。要狠抓法规的学习与应用,务必使广大基层税务人员牢固树立依法治税、依法行政意识,深刻领会征管法及其实施细则的精神实质,熟练掌握、准确运用征管法及其实施细则开展执法与服务工作。要进一步广泛深入开展税法宣传教育活动,力求辖区内各类纳税人知法、懂法,自觉依法履行纳税义务,力求社会各界了解税收征管法及其实施细则的基本精神,积极主动协税护税。
(二)全面加强各项管理制度建设。各地税务机关要建立健全包括税务登记、发票管理、纳税申报、税款征收、税源监控、纳税评估、纳税服务等各方面的规章制度,在明确规定实体性内容的同时,要注意程序性内容的规范,做到征纳双方在程序、手续上有章可循、准确无误,从而切实促进基层税收征管工作的法制化、规范化。在征管法及其实施细则新的配套办法没有出台前,原规定与征管法及其实施细则无抵触的要继续执行,凡有抵触的要及时向总局请示和反映,以寻求尽快解决,保证税收征管执法工作的连续性和有效性。
(三)简化审批程序,规范执法行为。在坚持规范执法的前提下,对于不该批的事项,坚决取消审批制;可批可不批的,可以不批为导向试行备案制;凡该批的事项,要努力精简审批程序,简化审批手续,同时要加强审批后的跟踪管理与监督检查,严格执行执法责任制和过错追究制。各地要对各种征管审批事项、征管文书进行一次清理,属于总局统一规定但不适应实际工作需要的程序或文书,各地要清理并提出修改、简化或废止的意见和理由,上报总局处理;凡自行规定的、不符合法律、行政法规、规章规定且属于给纳税人额外设定义务的,一律取消并向社会公告。

三、合理设置内部专业管理部门,明确管理职能
(一)正确理解征、管、查之间的辩证关系,合理设置内部征管部门。各地税务机关在推进信息化加专业化的税收征管改革进程中,要严格按照“以申报纳税和优化服务为基础,以计算机网络为依托,集中征收,重点稽查,强化管理”的征管工作要求,正确处理好征收、管理、稽查三者的关系。征收、管理、稽查都是税收管理的内容,属于税收管理的不同环节,一旦脱节,势必影响整个税收管理的质量和效率。三者是税务机关内部对业务的分工,既是相对独立的管理环节或部门,又是相互依存、相互制约、相互促进的有机整体。各级税务机关务必准确理解和把握这一点,本着便于管理、利于监控、方便纳税人办税的原则,合理调整和设置内部征管业务部门,切实加强征管。
(二)明确管理职能,加强相互衔接。全国税务系统基层建设工作会议对基层机构设置已提出明确的要求,各级税务机关要认真贯彻,结合各地实际,规范征、管、查各专业的工作职能,划清各自的职责范围,明确各环节之间的衔接与协调。各个职能部门、岗位之间既要各司其职、各负其责,又要加强沟通、相互配合、信息共享,形成有机的相互制约又相互协调、相互促进的管理链条,切实解决“疏于管理、淡化责任”的问题。
(三)划清日常检查和稽查职责。日常检查是指税务机关清理漏管户、核查发票、催报催缴、评估问询,了解纳税人生产经营和财务状况等不涉及立案核查与系统审计的日常管理行为,是征管部门的基本工作职能和管理手段之一。搞好日常检查工作有利于加强税源管理。征收管理部门与稽查部门在税务检查上的职责范围要按照以下三个原则划分:一是在征管过程中,对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务的日常性检查及处理由基层征收管理机构负责;二是税收违法案件的查处(包括选案、检查、审理、执行)由稽查局负责;三是专项检查部署由稽查局负责牵头统一组织。各级税务机关要按照上述原则,根据各地的实际情况,制定具体的检查管理办法,从检查的对象、范围、性质、时间、金额等方面划清日常检查与税务稽查的业务边界,提出加强协调配合的具体要求,明确检查下户的目的和需要解决的问题以及移送的标准、条件等。

四、强化税源监控管理
(一)加强户籍管理,减少漏征漏管户。要严格税务登记管理制度,继续加强对漏征漏管户的清理工作,切实强化税源控管。《国家税务总局、国家工商行政管理总局关于工商登记信息和税务登记信息交换与共享问题的通知》(国税发〔2003〕81号)文件已从9月1日开始执行,各地税务机关要积极主动地与当地工商部门配合,抓好贯彻落实,开展一次纳税人户籍清理,通过户籍信息的核查和漏征漏管户的实地清理,摸清底数,健全户籍档案,巩固管理基础工作。?
(二)积极开展纳税评估工作。各地税务机关要在信息化的支持下对所辖税源实施全方位、全过程监控,及时全面地掌握纳税人生产经营、财务核算情况,对纳税人纳税申报情况进行动态评估。要进一步明确纳税评估的工作职责,积极探索开展纳税评估的有效方式、方法和途径。在评估中,除对纳税申报直接相关的财务、会计资料以及凭证等审核评估外,还要注意加强对与生产经营相关信息的对称性审核,特别要注意参照各个行业的行业标准以及同类企业的能耗、物耗平均值,结合当地实际,制订出用于评估的分行业投入产出比、产品耗能比、行业平均利润率以及行业平均税负等指标,对同一纳税人不同时期的情况进行纵向比较,对同行业不同纳税人同一时期的情况进行横向比较,综合分析测算纳税人的应纳税额与实际纳税的差距,以确定管理和检查的方向与重点,从而做到有的放矢,有效管理。要及时总结税源变化的一般性规律,掌握并积累资料,建立科学、实用的纳税评估模型,尽早形成依托信息化手段的新型纳税评估工作体系。
(三)加强宏观税收负担的分析和预测。要充分运用以gdp为主的宏观经济指标以及相关部门数据信息,加强宏观税负变化动态分析;与此同时,还要运用工业增加值、商品零售和消费指数等各种相关经济指标,比较分析主要税种(如工业增加值与增值税的关联分析)、行业和不同地区的税收负担水平。通过对应性分析,从税基的变化观察宏观税负和税源变化趋势,提高对纳税人申报纳税情况的风险预期判断能力,确定税源监控和税收征管的工作方向。这类分析,不仅要就本地区的经济发展进行不同时期的纵向比较,而且要与周边地区乃至全国平均水平进行同一时期的横向比较,以正确判断本地区税源管理工作水准,找出差距,明确进一步努力的方向和途径。
(四)实行分类管理。各级税务机关要在属地管理的前提下,针对不同行业、不同规模的纳税人,在严格评估的基础上,公正、合理地确定纳税信誉等级,实行分类管理,对不同等级的纳税人在纳税申报、发票购领、税务检查等方面采取不同的管理和服务措施。
要加大对大企业和重点税源的管理力度,管理部门要明确专人负责大企业和重点税源的管理工作,全面掌握纳税人的生产经营和财务核算以及资金流转情况。对小规模纳税人和零散税源,要依法规范征管程序、加大控管力度和有效实施社会综合治税。有条件的地方,可充分利用银行及其他金融机构、地方财政的基层机构以及其他有关机构实行依法委托代征。
(五)加强税控装置管理。税控装置管理工作必须纳入法制规范轨道,坚持“标准化、市场化、行政监督”的原则。各级税务机关要进一步加强对税控装置的管理,规范操作程序。对于已经安装的各类加油机税控装置、税控加油机和其他各类税控收款机等,各级税务机关一要严格按照规定,定期采集数据;二要将采集的数据作为对纳税人计税的主要依据;三要将采集的数据与纳税人的申报数据进行比对,采集数据与申报纳税不在一地的,采集数据的税务机关要负责将采集的数据传送给受理审核纳税人申报数据的税务机关,以便比对堵漏;四要督促有关装置的生产服务商搞好维护服务。在强化对税控加油机、税控收款机等税控装置监管、使用的同时,加强对各类税控装置运行、维护和保养的管理与协调工作。下一步税控收款机的推广应用也要贯彻上述四点要求。目前,税控收款机的国家标准已经颁布,国务院正在审议税控收款机推广应用管理法规,有关部门也正在研究相关事宜,届时总局将专门部署此项工作。在此之前,各地应坚决停止税控装置的扩大试点工作,以避免非国标产品的投入,造成浪费和徒增纳税人负担,给将来税控信息的统一采集和处理造成不必要的损失和困难。
(六)加强发票管理。各级税务机关要重视运用“以票控税”管理手段,依法对发票的印制、发放、领购、开具、取得、保管、缴销各个环节加强管理,不但要加强增值税专用发票的管理,也要加强普通发票的管理。要督促企业建立逐笔开具发票制度,不论购销商品还是提供、接受劳务服务,也不论购货方(接受方)取得与否,销货方(提供方)都必须开具发票。强化发票“验旧购新”管理。审验旧票不仅要审验领、用、存的数量(本、份),而且要累计其开具的金额,并要与其申报纳税的销售额或营业额比对。落实发票限额限量供应措施。发售的发票数量必须依据纳税人的经营规模、开票频率和纳税申报的诚实程度综合确定,凡不按规定申报、缴款以及有税收违法案件的,税务机关可以停止发售发票,依法改正上述行为的予以恢复发售。有条件的地方要坚持有奖发票制度。认真研究持票消费者心理,合理设计开奖方式和奖励面,科学设置奖金数额,精心筹划开奖周期,及时兑现奖励。与此同时,要认真依法落实发票违章举报制度,以调动广大消费者参与发票监督的积极性,增强发票管理的有效性。当前,尤其要加强对交通运输、废旧物资、农产品收购等行业发票的控管,要把纳税人已开具的上述三类发票票面累计金额作为其申报纳税的重要审核依据,对抵扣发票要及时比对对方纳税情况,堵塞漏洞,充分发挥发票控管税源的基础性作用。

五、进一步强化纳税服务工作
(一)各地税务机关要认真贯彻《国家税务总局关于加强纳税服务工作的通知》(国税发〔2003〕38号)文件精神,结合本地实际,不断创新服务领域和服务手段。要充分运用“一窗式”管理的基本原理,更新观念、改进工作流程、提高管理和服务效率。按照“资源配置合理、管理方式优化、服务简约高效”的要求,打破税务登记、纳税申报直至税务检查等各个环节上不合理的人为部门界限和岗位分割,改进和简化纳税人报送的各种报表以免重复报送;积极实践国地税联合办理税务登记的办法,以免纳税人多头往返;强化税务检查计划管理以免多头重复检查;同时提倡国、地税联合检查,以实现信息资源共享,保证执法效率,减轻纳税人负担。
(二)要继续发挥好办税服务厅的窗口作用。坚持文明办税“八公开”制度,进一步完善包括限时服务、首问责任、全程服务以及文明礼貌准则在内的服务规范和服务质量考核评价体系,各地要根据纳税人的分布状况,进一步优化办税场所布局,使现有资源充分发挥作用。办税服务厅内的窗口设置要科学,要适当调整多设通用窗口,力求办事“一窗式”。在信息化手段支持下,纳税申报和缴款应当尽早实现同城“通报通缴”。
(三)进一步推进并规范12366纳税服务热线工作。各地税务机关要利用12366纳税服务热线,积极做好政策发布、税务咨询、电话申报、网上申报、纳税查询等服务项目,为纳税人提供多样化、个性化服务。同时,通过咨询热线了解纳税人关心的热点和难点,并从中获取相关信息,确定进一步加强管理和优化服务的重点。国、地税机关要加强合作,有条件的地方可统一建立12366纳税服务平台,实现资源共享,共同服务,优势互补。

六、提高税收征管信息应用水平
(一)抓紧整合资源,积极推进金税三期建设。按照“统筹规划、统一标准、突出重点、分布实施、整合资源、讲求实效、加强管理、保证安全”的要求,抓紧增值税专用发票信息资源、进出口退税管理系统资源与综合征管信息资源的整合与衔接,落实“票表稽核”监控办法;要采取措施实现各省、市现有综合征管信息系统与总局综合征管信息系统以及各单项软件在不同平台上主要数据平滑对接与共享;总局将按照金税工程(ctais)的总体规划,从统一纳税申报入手,加快金税三期核心业务系统的开发和推广工作,逐步实现国、地税核心业务系统的信息共享与联网运行。
(二)推广征管软件要抓好数据管理。认真总结现有“三省一市”应用总局综合征管软件(原ctais)推广过程中的经验,完成征管改革试点单位推广应用总局综合征管软件上线工作。在确保设备安装、软件调试、网络畅通的同时,特别要精心组织好上线前的数据准备工作。凡推广应用总局综合征管软件的单位,必须对辖区内所有纳税人的各种征管资料按照规定的数据模版进行逐一清理,需要纳税人补报的补报,需要修改的按规定口径统一修改,并按规定要求统一组织录入;已经上线运行综合征管软件的单位,要按照总局的统一要求,做好运行维护工作;要树立数字化管理观念,制定和实施税收信息数据管理制度,从基础征管数据的录、审、调、存、传、用等各个环节加强数据管理,尤其对新产生的各项征管基础数据要确保其来源的唯一性和可靠性,从而确保整个征管数据的真实、准确、全面和实用性;对原已积累的历史征管数据要认真清理,要及时清除冗余和垃圾数据。
(三)实现征管信息化管理的基层税务机关,要在充分发挥计算机管理优势的同时,注重发挥人的主观能动性,实现人机结合、互动管理,以确保税收征管基础工作的质量和效率。暂不具备信息化管理条件的地区,也要克服各种困难实现专业化管理对基础工作的要求,并积极为尽早实现征管信息化创造条件。

七、加强征管质量考核

税收征管质量考核是提高征管基础工作水平的重要抓手。各地税务机关要在加强税收征管基础工作的过程中,把登记率、申报率、入库率、欠税增减率、滞纳金加收率和处罚率等“六率”和宏观税负分析比较指标作为衡量一个地区、一个管理部门征管工作水平的主要指标,纳入目标考核责任制,引入激励机制,与部门和责任人的工作绩效挂钩。总局将把税收征管质量考核水平的高低作为考核各地税收征管基础工作水平高低的重要依据,并将继续定期通报考核的结果。与此同时,各地税务机关要结合实际,充分应用现有的信息化条件,在 “六率”考核和宏观税负分析比较的基础上,细化考核指标,积极研究和探索应用综合征管信息系统自动生成考核指标,自动进行考核评价。

八、加强征管基础资料管理

征管基础资料包括税务机关要求纳税人提供的各类登记、申报资料、征收凭证和发票以及执法过程中产生的法律文书等纸质资料,也包括计算机记录和生成的上述资料的电子信息。要确保征管基础资料的完整性、准确性、可靠性、及时性。各地税务机关要按照新征管法及其实施细则的规定,按照合法、有效、实用的原则,对各类征管基础资料进行规范,建立统一的征管资料管理制度,明确纳税人报哪些、何时报、谁录入、谁使用,避免各业务部门多头、重复向纳税人索要资料。要建立和完善纳税人户籍档案制度,大力推行征管基础资料 “一户式”管理。对征管资料要按户建立索引,及时归档,妥善保管。已经实现信息化的地方要确保系统能够顺利归集涉税信息,实现综合查询。要用好征管资料,让死数据变成活信息。各地税务机关要根据实际情况,充分利用现有数据为税源监控、纳税评估、稽查选案提供准确依据。要积极研究利用信息化手段实现征管基础资料的自动化管理,充分发挥现有数据库强大的数据处理功能,实现征管基础资料“一户式”集中统一管理、各级实时方便调用、信息资源共享的管理方式。

九、加强部门协作配合,推进社会综合治税

各地税务机关要积极争取当地政府的支持,加强与工商、公安、海关、劳动、社保、城建、交通、银行、外汇管理、技术监督部门以及其他行业主管部门的工作配合,充分发挥政府基层组织、税务代理等社会中介组织的作用,加强社会综合治税、开展协税护税工作,提高税务机关税源监控能力。

部门配合协作的核心在于信息资源共享。要加快国、地税征管信息系统互通互联,包括国地共管户的税务登记信息、关联发票信息、核定认定信息、增值税抵扣信息、所得税管辖信息、附征税费基础信息、委托代征信息、征管违章信息、税务稽查信息、司法救济信息等等,以实现税收征管基础信息共享。要积极拓宽与工商、银行、海关、公安、外汇管理等部门之间的数据交换与互联互通的共享渠道,制定与有关部门的信息交换与数据共享制度。国地税信息共享和部门信息合作,在信息化条件尚不到位的地区,对迫切需要的管理信息交换,也要以手工方式先行解决。

十、加强教育培训,提高干部队伍素质

各级税务机关要认真贯彻《全国税务系统基层建设纲要》,采取切实措施,加强干部培训教育,提高干部的思想政治素养、政策业务水平和业务技能。从实际工作需要出发,不断更新干部的知识,使之精通税收业务,熟悉财务、法律,能够操作本职工作需要的计算机。要重视学习企业经营管理知识,了解企业生产经营与财务状况,提高对税源管理的能力。努力改进工作作风,牢固树立服务意识,树立新时期税务干部的良好形象。要深化干部人事制度和劳动分配制度改革,建立和完善有效的人才激励机制,充分调动和发挥广大税务干部的积极性。要按照国家税务总局《2003年-2007年全国税务系统干部教育培训规划》,搞好干部培训工作,以适应税收事业不断发展的要求。


国家税务总局
二○○三年十月二十二日



南京市深化住房制度改革方案

江苏省南京市人民政府


南京市深化住房制度改革方案
1995年11月12日南京市人民政府令第47号



为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和江苏省人民政府《关于深化城镇住房制度改革的方案》的精神,促进住房商品化、社会化,加快住房建设,结合本市情况,制定本方案。
一、奋斗目标
本世纪末,全市人均居住面积达到9平方米,住房成套率达到80%;住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15%;通过完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、试行住房包干使用,搞活住房存量,搞好住房增量,初步建立具有社会保障性质的经济适用
住房供应体系;初步建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场;发展住房金融和住房保险,初步建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
二、基本内容
(一)完善住房公积金制度
1、实施原则。住房公积金是一种义务性的长期储金。所有党政机关、社会团体和企事业单位及其职工均应当按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。单位和职工缴存的住房公积金均归个人所有,存入个人公积金帐户。所有实行住房公积金的单位,
不论隶属关系,都应当服从统一管理,参加全市房改住房基金的统一运转。亏损企业也应当建立住房公积金。特困企业、严重亏损企业的公积金必须按规定报市、区房改办审批后方能作缓缴处理。
凡违背上述原则的单位,不得享受房改的各项优惠政策。
2、缴存标准。住房公积金由在职职工个人及其所在单位,按上年度职工个人工资和单位职工工资总额的一定比例逐月缴存。1995年度个人和单位住房公积金的缴存率分别为5%。今后,建立住房公积金每年缴存基数的动态调整机制,并适时调整缴存率。
3、使用范围。住房公积金是个人住房基金,首先确保职工个人用于购、建、大修住房的支取,政策性住房抵押贷款;其次用于经济适用住房建设的贷款;第三用于单位购建职工住房的政策性贷款和保值增值。职工离、退休时,本息余额一次结清,退还职工本人。职工的住房公积金本
息免征个人所得税。住房公积金要专款专用,严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督。
4、资金来源。企业为职工缴存的住房公积金,从企业提取的住房折旧和其他划转资金中列支,不足部分经财税部门核定,在成本、费用中列支。行政事业单位为职工缴存的住房公积金,首先立足于原有住房资金的划转,不足部分,金额预算的行政事业单位由财政预算拨付;差额预算
的事业单位按差额比例分别由财政预算拨付和比照企业开支渠道列支;自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
5、管理制度。按照责权利一致的原则,建立“中心”(即南京市住房基金管理中心,下同)负责、银行办理、税务支持、财政监督、管理小组决策的住房公积金管理体制。“中心”负责住房公积金的归集、支付、核算和管理,每年与市财政局共同编制住房公积金的使用计划,并经市
住房公积金管理小组审定后执行。“中心”对住房公积金实行专户管理,住房公积金的金融业务由“中心”委托政府指定的专业银行办理。

(二)积极推进租金改革
1、提租规划。1995年度按双职工家庭平均工资的5%计租。今后每年以上年度的双职工家庭平均工资为基数,逐年递增2个百分点计租,至2000年住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15%,
2、提租范围。政府房产管理部门直接管理的公有住房和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的公有住房。
3、提租标准。1995年度公有住房月租金调整到平均每平方米使用面积0.84元。实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。
4、住房补贴。从本方案实施之月起,职工(含离退休职工)按职工本人1994年度月平均工资或月离退休费工资基数的1.5%计发住房补贴。原住房补贴一律取消。
5、新房新制。对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房仍实行分房缴定金制度。定金标准为每平方米使用面积20至40元,归缴存人所有,享有低息,不计复利,五年后由产权单位一次还本付息。
6、减免政策。1937年7月6日及以前参加革命工作,享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶,今后一处住房提租后,新增租金全额免缴;1937年7月7日及以后参加革命工作,享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶,建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休工
人或已故退休工人的配偶,今后一处住房提租后,按户减收50%的租金。建国后参加工作享受退休待遇的职工,今后一处住房提租后,按户减收20%的租金;民政部门确认的社会救济户和非在职优抚户,市总工会确认的特困企业的特困职工,今后一处住房提租后,房租酌情全额免缴或
限额减免;住房在规定标准之内的职工家庭,提租后,生活确有困难的,由单位酌情给予生活补助。
7、租金管理。租金收入归产权单位所有,纳入城市或单位住房基金,专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
(三)稳步出售公有住房
1、售房原则。凡具有本市城镇常住户口、以自住为目的中低收入的职工,均可向房屋产权单位申请购买住房。职工购买公有住房坚持自愿的原则,每户限购一套成本价住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租,并优先出售给住房困难户。
2、售房范围。城镇成套公有住房原则上均须向符合购房条件的职工出售。已列入近期规划拆迁、改造的住房及旧城区三层以下(含三层)的住房;别墅、庭院式住房;地处临街宜改造为营业用的住房;产权有争议或涉及落实房产政策的住房;具有纪念意义或已列入文物保护的住房以
及市政府认为不宜出售的住房暂不出售。
3、售房价格。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。
1995年度出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积700元。实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向等因素进行调节。

1998年出售公有住房的成本价与南京市经济适用住房的成本价并轨。
4、折扣政策
(1)现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣。成本价的现住房折扣率1995年为5%。今后每年递减1个百分点,至2000年全部取消。
(2)工龄折扣。每户购房时,按一人工龄计算,每一年工龄给予成本价1.2%的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人计算,但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。工龄按建立公积金制度以前的工龄计算。
(3)成新折扣。以成本价购买旧住房,成新折扣按住房折旧年限50年计算,每使用一年成新折扣为2%,使用年限超过30年的按30年计算。经过大修或设备更新的旧房,按有关规定必须经评估确定。
5、付款方式。购房职工原则上一次付清房款,经批准也可分期付款或申请政策性抵押贷款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣,折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率的差额确定。1995年度为应付购房款的19%。实行分期付款的,首期付款不得低于实际售
价的50%,分期付款的期限最长不超过10年,分期交付的部分计收利息,单位不得贴息,利率按政策性贷款利率确定。
6、产权管理。职工购买公有住房,必须由市房产管理局和土地管理局分别核发房屋所有权证和土地使用权证。
职工以市场价购买的公有住房,产权归个人所有,可依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
职工以成本价购买的公有住房,产权归个人所有,使用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的公有住房依法进入市场时,在同等条件下,原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权。
7、政策衔接。本方案实施前已出售的公有住房,凡1993年底前按市政府20号令规定的价格和办法购买的,仍拥有部分产权;凡未执行20号令规定的,不予确权,待纠正并补齐全部差价款后,方可申办、核发房屋所有权证,拥有部分产权。1994年1月1日以后出售的,一
律执行本方案规定的售房政策。
购房职工如自愿补足原标准价购房与成本价购房的差价款,也可享有全部产权。
职工按市政府宁政发[1990]122号、[1993]38号文规定购买的经济适用住房,享有全部产权。
8、税费减免。产权单位按成本价向职工出售的公有住房,新房按零税率计征固定资产投资方向调节税,新旧房均免收交易管理费。职工以成本价购买公有住房,暂免征房产税、土地使用税和一次性契税,免收交易管理费。
9、房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上缴同级财政,其中行政单位、全额预算事业单位上缴85%(高层住宅上缴80%);差额预算事业单位上缴60%;自收自支事业单位上缴30%。上缴财政的售房收入全额纳入城市住房基金;留归单位的售房收入全
额归入单位住房基金。售房款的管理实行专户存储、权属不变、统一管理、监督使用的原则,售房款要全部用于住房建设和住房制度改革,严禁挪用。
10、维修管理。公有住房出售后,室内维修由购房职工负责;共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款15%(高层20%),购房职工按成本价1%的比例提取费用作为共用部位、共用设施的维修基金,专户存储,由原产权单位
或委托物业管理公司负责管理、监督使用。不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。

(四)试行住房包干使用
1、包干使用范围。住房包干使用主要适用于成套现住房。除政府规定不宜包干使用的住房以外,均可试行住房包干使用。新建住房暂不试行包干使用。
2、包干使用期限。包干使用期分别为6年期和10年期。包干使用手续必须于1996年6月底前办理完毕。
3、包干使用费用。包干使用费平均按每平方米使用面积6年期为50元,10年期为100元,并按房屋结构、地段、层次、朝向等因素进行调节。包干使用费由房屋承租人一次交付房屋产权单位。包干使用期内,承租人不再缴付房屋租金。
4、包干使用维修。包干使用期内,分户门内的维修,由承租人负责。共用部位和共用设施的维修,由产权单位负责。
5、包干费的使用。回收的公有住房包干使用费应用于房屋的维修、管理和建设。
6、包干使用管理。公有住房包干使用期内,房屋所有权不变,承租人必须与房屋产权单位签订包干使用合同,遵守国家公房管理的有关规定,不得擅自转租、转让和改变使用性质,不得损坏房屋结构和设备。
(五)建设经济适用住房
1、实行优惠政策。经济适用住房的开发建设,必须明确建设目标,制定到2000年的建设规划和实施计划,并超前规划若干块住宅小区用地,合理布局,分阶段开发。经济适用住房建设用地,经批准原则上采取行政划拨方式,对经济适用住房建设项目,在计划、规划、拆迁、税费
等方面予以 政策扶持,金融单位在信贷等方面予以支持。
2、统一组织实施。根据中共中央中发[1993]6号文件关于房地产开发企业必须承担20%经济适用住房建设任务的规定,由市主管部门统一计划、统一组织,按建设项目的性质、比例,将经济适用住房切块分解到各开发企业进行建设。各开发企业建设的经济适用住房,必须按
南京市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)制定的分配安置计划和市政府规定的价格出售给住房困难户和中低收入的职工。市房改办负责制定全市的社会保障住房计划及相关政策,市经济适用住房发展中心负责经济适用住房建设的组织实施工作,近期内着重解决好住房困难户的住房
问题。
3、多种形式建房。各单位要充分发挥各方面积极性,多方筹集资金,利用自有土地,鼓励集资建房和合作建房,继续发展住房合作社,以解决中低收入职工的住房问题。
(六)实行住房社会化管理
1、实行住房物业管理。成立多形式、多体制、多层次的房产物业管理公司,运用现代化管理方法和维修养护技术,以经济手段对房屋及其配套设施实行社会化管理;物业管理公司是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体,实行有偿服务,合理收费,取之于民,用之于民。房
屋产权人或承租人要服从管理机构的统一管理。市房产管理局是物业管理的主管部门,负责制定相关的管理规定,并进行业务指导。
2、实行住房保险机制。公有住房出售后,产权人可向保险公司申请住房保险,由保险公司承担住房保险责任;申请政策性抵押贷款的必须办理住房抵押贷款综合保险。
三、组织领导
(一)加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导,健全机构,全面规划,精心组织,兼顾长期目标和近期任务,加快推进城镇住房制度改革。
(二)市、区住房制度改革领导小组及工作机构要根据国务院和省政府的统一政策,会同有关部门,抓紧完善政策法规和配套细则,实行分类指导,协调解决深化改革中的矛盾和问题。政府各有关职能部门要各司其职,各尽其责,相互配合,确保城镇住房制度改革顺利实施。
(三)所有单位,不论隶属关系,均须执行本方案的规定和市政府的统一部署,不得各行其是,擅自决策。
(四)有条件的大中型企业,要加快房改步伐,加大房改力度,要结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革,建立现代企业制度,把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离开来,加快住房的商品化、社会化。
(五)要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门和新闻单位要加强正确舆论引导,广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤,引导职工转变观念,积极参与住房制度改革。
(六)要严肃房改纪律,严格执行国务院、省政府的统一政策和市房改方案的规定。各级政府监察等职能部门要加强纪律监督、检查,对不执行国家统一政策、市房改方案规定、低价售房、变相增加优惠条件和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处。
四、附则
(一)与本方案配套的《南京市住房公积金管理细则》、《南京市公有住房提租和补贴实施细则》、《南京市公有住房租金标准》、《南京市出售公有住房实施细则》、《南京市公有住房出售收入管理细则》、《南京市公有住房包干使用实施细则》、《南京市分房缴定金实施细则》、
《南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法》,和本方案同步实施。实施细则在执行中,可根据情况发展适时完善。
(二)本方案实施后,每年7月1日至次年6月30日为房改年度。当年6月底前由市房改办会同财政、税务、房产、物价部门公布下年度的住房公积金缴交率、租金标准、公有住房出售的成本价及各种折扣率。
(三)有关军队人员居住地方公有住房和地方人员居住军产房的,均执行国务院和中央军委制定的房改政策和规定。
(四)市属五县根据国务院、省政府的统一政策和本方案的精神,结合本县实际情况,制定深化住房制度改革方案及配套细则,经报批后实施。
(五)本方案自1995年12月1日起实施。原有的房改政策和规定,凡与本方案不一致的,以本方案为准。
(六)本方案及实施细则授权市房改办负责解释。



1995年11月12日
未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年,丁某与某房地产开发公司(以下简称房产公司)签订商品房买卖合同,并交纳了约定的购房款,但未办理产权证。2005年2月,陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月,陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议,并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后,丁某向房产公司出具书面声明,认为其所购房屋属于其所有,任何人不能处理变更。2005年7月,陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人,予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格?
一种意见认为,陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某,从合同的角度来说,丁某是合同的当事人,陈某非合同的当事人,房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人,但是必须尽通知义务。本案中,丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有,但其并没有通知房产公司该转让行为。相反,丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某,不能认定为权利的转移,陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款,但并没有到相关部门领取权属证书,依法不能转移其房产。因此,陈某不能取得该商品房买受人的资格,不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为,房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说,根据我国《合同法》第八十条的规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知的,该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性,防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的,义务人就应当履行。本案中,生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明,但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩,同样可以抗辩陈某的权利行驶,但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定,房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次,从物权的角度来说,是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据,应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已,这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是,如果该房屋被他人非法侵占或毁损,丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡,该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说,生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属,并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系,也可以是一种赠与关系,甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定,所谓房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为,需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产,或者因法院的强制执行而取得的房地产,都是合法取得的房地产,不能否定其取得效力。本案的特殊性在于,丁某与陈某同居生活多年,且房屋是在同居生活期间所购,当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体,并未对其取得方式作出说明,不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此,不管合同权利的转让还是物权的转移,陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说,无论是对丁某,还是对陈某,均有履行合同的义务。因此,开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位:江苏省如皋市人民法院 秦昌东
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