浅谈居住权

沙建平


一、居住权的基本概念

　　（一）居住权的历史沿革
　　居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
　　用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。
　　使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。
居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。
　　法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
　　《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。

（二）居住权的法律特征

根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

（三）居住权的内容

1、居住权人的权利
（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。

2、居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。　（2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”


如皋市人民法院 沙建平



海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定


（1998年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过1998年9月25日海南省人民代表大会常务委员会公告第10号公布根据2003年4月23日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定〉的决定》修正）


第一条 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》等有关法律规定，结合本省实际，制定本规定。


第二条 海南省人民代表大会常务委员会（以下简称省人大常委会）任免国家机关工作人员，必须贯彻干部革命化、年轻化、知识化、专业化的方针和德才兼备的原则，实行民主集中制，严格依照法定程序进行。


省人大常委会组成人员审议任免案时，应当充分发表意见，依法公正行使权利。


第三条 省人大常委会任免下列人员：


（一）在省人民代表大会闭会期间，推选省人大常委会主任代理人选，决定省长、省高级人民法院院长、省人民检察院检察长代理人选。决定代理检察长，须报最高人民检察院和全国人大常委会备案；


（二）在省人民代表大会闭会期间，决定副省长的个别任免；


（三）决定任免省人民政府其他组成人员；


（四）任免省人大常委会副秘书长，各工作委员会主任、副主任、委员，各办事机构主任、副主任；通过省人大常委会代表资格审查委员会人选；


（五）任免省高级人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员；决定任免海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院院长；任免海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员；


（六）任免省人民检察院副检察长、检察委员会委员、检察员；决定任免省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院检察长；任免省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院副检察长、检察委员会委员、检察员；批准任免下一级人民检察院检察长。


在省人民代表大会闭会期间，省人大常委会可以补充任命省人民代表大会专门委员会的个别副主任委员和部分委员，由主任会议提名，省人大常委会会议通过。


第四条 在省人民代表大会闭会期间，省人大常委会组成人员、省人民政府领导人员、省高级人民法院院长、省人民检察院检察长向省人大常委会提出辞职的，由省人大常委会决定是否接受辞职。接受辞职后，报省人民代表大会备案。省人民检察院检察长的辞职，须报最高人民检察院检察长提请全国人大常委会批准。


第五条 提请审议的任免案、辞职请求，一般在省人大常委会会议召开20日前送达省人大常委会办公厅。


任命案应当同时附送拟任命人员的简历。属于提拔任用的人员，应当附考察材料；属于平级任用的人员，应当附主要表现材料。免职案应当同时附送情况说明。


第六条 任免案以及有关材料，由主任会议或其委托的省人大常委会工作机构或者办事机构审查。


主任会议可以听取有关任免案的情况介绍，也可以委托省人大常委会工作机构或者办事机构向有关单位、个人了解情况。


审查任免案的书面报告或者其他材料，由主任会议决定是否提交省人大常委会会议审议。


第七条 主任会议或其委托的省人大常委会工作机构、办事机构，对省人大常委会拟任命的人员进行法律知识测验，必要时，可对其执法情况进行专项调查，并将其法律知识测验结果和调查情况提供省人大常委会组成人员参考。


第八条 任免案、辞职请求，由主任会议决定提交省人大常委会会议审议。


第九条 省人大常委会会议审议任免案时，提请机关负责人应当到会作说明，听取意见，回答询问。


根据需要，可以通知拟任命的省人民政府组成人员，人民法院的院长、副院长，人民检察院检察长、副检察长到会回答询问。


对委员们审议任免案提出的问题，可以通知提请机关和有关部门派人解答或者说明。


第十条 省人大常委会会议审议任免案时，如果发现拟任命人员有足以影响任免的问题需要查明，可由主任会议决定该任免案暂不提交该次会议表决。由提请机关和有关部门负责调查核实有关问题，并提出报告，由主任会议决定该任免案是否提交另一次常委会会议审议。


第十一条 省人大常委会会议表决任命案，采用无记名投票或者按表决器方式。


表决省人大常委会各工作委员会委员的任命，可以分别采用合并表决的方式表决。


表决免职案或者接受辞职，采用按表决器或者举手方式合并表决。


省人大常委会组成人员表决任免案时，可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，但不得另提他人。


省人大常委会组成人员应当亲自行使表决权，不能委托他人表决。


表决以省人大常委会组成人员的过半数通过方为有效。表决结果由会议主持人当场公布。


第十二条 对提请任命而未获通过的人选，提请机关可以在该次会议后再次向省人大常委会提请任命。但同一职务两次未获得通过的人选，在本届人民代表大会任期内，不得再被提请任命担任同一职务。


第十三条 省人大常委会任命的人员，由省人大常委会公布并颁发任命书。担任代理职务的，不颁发任命书。


拟任免的人员未经省人大常委会依法任免，不得到职或者离职。


第十四条 省人大常委会任命的常委会副秘书长，工作委员会主任、副主任，办事机构主任、副主任，省高级人民法院、海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员，省人民检察院、省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院副检察长、检察委员会委员、检察员，本级人民代表大会换届后职务无变动的，不重新任命。省人大常委会各工作委员会委员应当重新任命。法律另有规定的，从其规定。


省人大常委会任命的人员，任职机构名称改变而工作职能没有改变的，不重新任命，但应当换发任命书；因机构撤销、合并或者本人在任期内去世的，其职务自行终止，不再办理免职手续，但应当由原提请机关报省人大常委会备案。


第十五条 省人大常委会可以决定撤销由其任命的省人大常委会副秘书长，各工作委员会主任、副主任、委员，各办事机构主任、副主任的职务。


在省人民代表大会闭会期间，省人大常委会可以决定撤销个别副省长的职务；决定撤销由其任命的省人民政府其他组成人员、人民法院审判人员和人民检察院检察人员的职务。


撤销职务案的提出、审议、表决，依照国家法律和《海南省各级人民代表大会常务委员会监督条例》的有关规定执行。


第十六条 本规定自1998年11月1日起施行。







关于修改《海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定》的决定

海南省人民代表大会常务委员会关于修改《海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定》的决定

（2003年4月23日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二次会议通过）

海南省人民代表大会常务委员会公告

第1号

《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定〉的决定》已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第二次会议于2003年4月23日通过，现予公布，自公布之日起施行。


海南省人民代表大会常务委员会


2003年5月1日




海南省第三届人民代表大会常务委员会第二次会议决定，对《海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定》作如下修改：


一、第二条增加一款作为第二款：“省人大常委会组成人员审议任免案时，应当充分发表意见，依法公正行使权利。”


二、第三条第一项修改为：“在省人民代表大会闭会期间，推选省人大常委会主任代理人选，决定省长、省高级人民法院院长、省人民检察院检察长代理人选。决定代理检察长，须报最高人民检察院和全国人大常委会备案。”


第五项修改为：“任免省高级人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员；决定任免海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院院长；任免海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员。”


第六项修改为：“任免省人民检察院副检察长、检察委员会委员、检察员；决定任免省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院检察长；任免省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院副检察长、检察委员会委员、检察员；批准任免下一级人民检察院检察长。”


增加一款作为第二款：“在省人民代表大会闭会期间，省人大常委会可以补充任命省人民代表大会专门委员会的个别副主任委员和部分委员，由主任会议提名，省人大常委会会议通过。”


三、第五条修改为：“提请审议的任免案、辞职请求，一般在省人大常委会会议召开20日前送达省人大常委会办公厅。


“任命案应当同时附送拟任命人员的简历。属于提拔任用的人员，应当附考察材料；属于平级任用的人员，应当附主要表现材料。免职案应当同时附送情况说明。”


四、第七条修改为：“主任会议或其委托的省人大常委会工作机构、办事机构，对省人大常委会拟任命的人员进行法律知识测验，必要时，可对其执法情况进行专项调查，并将其法律知识测验结果和调查情况提供省人大常委会组成人员参考。”


五、第十三条第一款修改为：“省人大常委会任命的人员，由省人大常委会公布并颁发任命书。担任代理职务的，不颁发任命书。”


六、第十四条修改为：“省人大常委会任命的常委会副秘书长，工作委员会主任、副主任，办事机构主任、副主任，省高级人民法院、海南中级人民法院、洋浦经济开发区中级人民法院、洋浦经济开发区人民法院副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长、审判员，省人民检察院、省人民检察院海南分院、洋浦经济开发区检察院、洋浦经济开发区初级检察院副检察长、检察委员会委员、检察员，本级人民代表大会换届后职务无变动的，不重新任命。省人大常委会各工作委员会委员应当重新任命。法律另有规定的，从其规定。


“省人大常委会任命的人员，任职机构名称改变而工作职能没有改变的，不重新任命，但应当换发任命书；因机构撤销、合并或者本人在任期内去世的，其职务自行终止，不再办理免职手续，但应当由原提请机关报省人大常委会备案。”


本决定自公布之日起施行。


《海南省人民代表大会常务委员会人事任免规定》根据本决定作相应的修改，重新公布。